Tin Kinh Tế

Kiểm toán vạch lỗ hổng trong định giá đất

07-12-2018

Tại hội thảo về “Kiểm toán việc quản lý sử sụng đất đai, tài nguyên khoáng sản, môi trường và những vấn đề đặt ra” của Kiểm toán Nhà nước (KTNN) ngày 6/12/2018, các chuyên gia cho rằng lỗ hổng trong định giá đất đang làm cho ngân sách thất thoát rất lớn.

PGS-TS. Lê Xuân Trường (Học viện Tài chính) nhấn mạnh: Giá đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để xác định các nghĩa vụ tài chính từ đất đai. Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được sử dụng chủ yếu để tính thuế, phí và lệ phí, tiền sử dụng đất…

Xét về nguyên tắc và quy định tổng quát thì các phương pháp xác định giá đất của Việt Nam khá phù hợp với thông lệ quốc tế. Nhưng trong thực tế thì giá đất được quy định trong Khung giá đất và giá đất cụ thể cho UBND cấp tỉnh quy định phổ biến là quá thấp, không phù hợp với giá thực tế trên thị trường và trái với nguyên tắc xác định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước từ các khoản thu này sẽ bị sụt giảm rất nhiều so với thực tế, theo PGS.Lê Xuân Trường.

Theo quy định hiện nay, có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng lại không có quy định bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Vì thế, các cơ quan quản lý áp dụng các phương pháp khác nhau và cho kết quả khác nhau.

TS. Hồ Đức Phớc, Tổng KTNN cho rằng, phương pháp định giá đất phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán, nên chỉ một điều chỉnh nhỏ của giá tài sản so sánh, hệ số điều chỉnh quy đổi dòng tiền, thay đổi suất đầu tư, chi phí đền bù… làm thay đổi giá đất định giá cũng khiến ngân sách nhà nước thất thu.

Yếu tố ý chí chủ quan thể hiện rõ trong xác định giá đất theo phương pháp thặng dư - phương pháp áp dụng phổ biến nhất hiện nay. Phương pháp này phụ thuộc 2 yếu tố là doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát triển.

Cả 2 yếu tố trên đều xây dựng trên phương án giả định tài sản so sánh chọn mẫu thiếu chính xác. Thời gian xây dựng giá và thời gian giao đất khác nhau và chi phí suất đầu tư, chi phí đền bù khác nhau.

Lỗ hổng lớn nhất là “các phương pháp khác nhau chênh lệch với nhau hàng chục lần giá trị, vì vậy đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát ngân sách nhà nước”, ông Phớc cho biết.

Những sơ hở, hạn chế của xác định giá đất không những giữa các phương pháp khác nhau như nêu trên, mà còn tồn tại ngay trong từng phương pháp. Vì vậy, việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định chính xác giá đất.

Để bịt lỗ hổng thất thoát lãng phí, bịt lỗ hổng lợi dụng thì việc hoàn thiện pháp luật về đất đai là hết sức quan trọng, trong đó hoàn thiện phương pháp xây dựng giá đất là cốt lõi.

Theo đó, Hội thảo kiến nghị cần bổ sung thêm cách xác định giá đất theo thông lệ quốc tế là phương pháp: đầu tư và giá trị cho thuê vốn hóa nhằm bổ sung lựa chọn khi cách khác gặp khó khăn.

Cùng với đó là sửa đổi quy định hiện hành, đặc biệt lưu ý đến việc bổ sung các yếu tố tác động đến giá đất ở các khu vực đô thị hóa, làm tách bạch rõ giá trị đất tăng thêm do đầu tư của Nhà nước và các khu vực lân cận với đầu tư của các nhà đầu tư vào các dự án.

Bên cạnh đó cần sửa đổi quy trình để đảm bảo tính khách quan trong định giá đất, nâng cao vai trò của các tổ chức định giá độc lập và hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin về giá cả thị trường bất động sản.

Ông Trần Minh Khương, Kiểm toán trưởng KTNN Khu vực XII cũng kiến nghị ban hành bảng giá đất theo hướng sát với giá đất phổ biến trên thị trường, khắc phục tình trạng giá đất trong các bảng giá đất thấp hơn nhiều lần giá phổ biến trên thị trường, gây thất thu ngân sách. Trong đó cụ thể các loại: giá rao chuyển nhượng trên thị trường; giá chuyển nhượng thành công; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đền bù giải phóng mặt bằng.

Ông Khương đề nghị Tổng KTNN kiến nghị với Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường, các sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường, các loại đất theo từng đoạn, tuyến đường và công bố công khai trên website.

TBNH