Tin Kinh Tế

Bất động sản sân bay: Trông Long Thành mà ngẫm... Mê Linh

19-01-2021

Xây dựng dự án kề cận sân bay là một lợi thế cực lớn, thế nhưng cũng khó khỏa lấp điểm trừ nếu sản phẩm dự án "lỗi kỹ thuật" hoặc rủi ro pháp lý.

Đóng băng thị trường Mê Linh

Long Thành được quy hoạch làm sân bay: Đất sốt. Vân Đồn được trình kế hoạch thành lập đặc khu, xây sân bay: Đất sốt. Thậm chí, chỉ một vài thông tin về sân bay thứ 2 của Hà Nội hé lộ cũng đủ làm thị trường xôn xao…

Đã có thời, “bất động sản sân bay” (thuật ngữ để chỉ các dự án gần sân bay hoặc trên trục đường vành đai 3) mang lại kỳ vọng lớn cho giới đầu tư Hà thành về triển vọng của những khu đô thị hiện đại, quy mô, có kết nối thuận tiện với sân bay và khu vực nội thành.

Thế nhưng, sau hơn một thập kỷ, nhiều dự án từng một thời được kỳ vọng sẽ là tâm điểm sống, là điểm nhấn cho bộ mặt đô thị phía Bắc sông Hồng… đến nay vẫn hiu hắt, mà dự án Khu đô thị Quang Minh là một ví dụ.

Sở hữu không ít lợi thế như nằm ngay thị trấn Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc (nay là huyện Mê Linh, TP. Hà Nội), chỉ cách Sân bay quốc tế Nội Bài 5 km, cạnh Quốc lộ 18 đi TP. Hạ Long (Quảng Ninh) chưa đến 1 km, có dòng sông Cà Lồ uốn quanh…, song hơn 12 năm qua luôn trong cảnh “vắng như chùa Bà Đanh”. Cả khu đô thị hàng trăm căn biệt thự, nhà song lập, mà chỉ lác đác vài căn sáng đèn.

Trong vai khách hàng, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán được một môi giới cho biết, thời điểm đắt hàng, giá của dự án này lên đến 27-28 triệu đồng/m2. Đến năm 2018, những lô nhà ở ngã tư, hai mặt đường, mức giá chỉ còn 14-15 triệu đồng/m2, còn những lô nhà mặt trong hoặc một chỉ có mặt đường thì giá chỉ còn 11-12 triệu đồng/m2, còn hiện nay, các giao dịch gần như đóng băng.

Cũng theo môi giới này, nguyên nhân ế ẩm của là do dự án nằm quá xa trung tâm, không có nhiều tiện ích thiết yếu phục vụ cuộc sống của người dân. Bên cạnh đó, việc cả một khu đô thị rộng lớn chỉ có lác đác vài nhà có người ở cũng khiến khách mua e ngại.

Cũng tại Mê Linh, không thể không nhắc đến chùm dự án cũng đã “chết lâm sàng” suốt 12 năm qua của hai doanh nghiệp “anh em” Công ty Minh Giang và Công ty Minh Đức như dự án Khu nhà ở Minh Đức (45 ha); Khu nhà ở Minh Giang Đầm Và giai đoạn 1 (26,78 ha), giai đoạn 2 (7,58 ha) và giai đoạn 3 (16,7 ha)... với tổng diện tích các dự án dang dở lên đến gần 100 ha. Nhóm dự án này từng được kỳ vọng sẽ “ăn theo” hiệu ứng bất động sản sân bay khi nằm cách trục đường Vành đai 3 không xa.

Ngoài ra, có thể kể đến cả loạt dự án từng rầm rộ một thời, nay “im thin thít” như dự án Khu đô thị mới CEO (21 ha); dự án Diamond Park (14 ha), Khu đô thị Tiền Phong, Khu đô thị mới AIC (hơn 90 ha), Khu đô thị Cienco5 (68 ha); Khu nhà ở để bán và cho thuê Hà Phong…

Sai một nước cờ, mất cả thế trận

Làn sóng đầu tư vào Mê Linh đã diễn ra từ cách đây hơn 1 thập kỷ và đến nay, theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, chỉ riêng huyện này đã có 50 dự án (chủ yếu về nhà ở), trong đó có tới 35 dự án chưa giải phóng xong mặt bằng.

Không khó để nhận thấy yếu điểm chí mạng mà các dự án “chết lâm sàng” tại Mê Linh cùng mắc phải, đó là quy hoạch cũ, lỗi thời sau nhiều năm không được triển khai, bổ sung tiện ích. Vì thế, sẽ là rất khó khăn, tốn kém nếu chủ đầu tư muốn đưa các dự án này trở lại thị trường, nên đành “án binh bất động” để giữ đất, chờ thời.

Cùng với việc tính toán sai điểm rơi thị trường, phân khúc sản phẩm, một nguyên nhân khác dẫn đến sự suy yếu của thị trường địa ốc nơi đây là câu chuyện chuyển giao vị trí hành chính.

Đại diện một chủ đầu tư cho biết, sau khi Mê Linh được sáp nhập với Hà Nội, nhiều vấn đề về pháp lý, thuế đất, thậm chí nhiều dự án còn phải điều chỉnh cả độ cao tĩnh không… khiến cho các dự án “khó chồng khó”.

“Muốn khởi động lại dự án để có thể bán được hàng cần phải quy hoạch, thiết kế lại cho phù hợp xu hướng, gu mua sắm bất động sản của người dân hiện nay. Nhưng để làm được điều này là không đơn giản khi các thủ tục cũ còn chưa hoàn thiện, đó là chưa kể đến nguồn lực về vốn”, vị này nhấn mạnh.

Còn theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Thế Điệp, việc nhiều dự án tại Mê Linh bị bỏ hoang, người dân không về ở là do hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu vực này chưa hoàn chỉnh, khi hệ thống điện, đường, trường, trạm, chợ… còn thiếu thốn, chưa đồng bộ.

Đồng quan điểm, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group cho rằng, yếu tố vị trí, hạ tầng kết nối đối với mỗi dự án khu đô thị là rất quan trọng. Do đó, vị trí dự án cần tận dụng tốt hiệu ứng “vệt loang đô thị”, tức là có khoảng cách trong khoảng vài chục phút chạy xe tính từ trung tâm đô thị hiện hữu.

“Có dự án khu đô thị ở Cam Ranh (Khánh Hòa) tuy cảnh quan đẹp, nhưng do đặt quá xa trung tâm (TP. Nha Trang - PV) và giao thông khó khăn nên không hiệu quả, không thu hút được cư dân đến sinh sống”, ông Nga cho biết.

Cũng đưa ra góc nhìn về bất động sản sân bay, theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, quy hoạch sân bay là câu chuyện dài hạn, có thể kéo dài hàng chục năm. Trong quá trình đó, thị trường bất động sản quanh khu vực quy hoạch sẽ có rất nhiều thay đổi. Vì thế, khi nói đến dự án sân bay mới tức là đề cập đến sự phát triển trong thời gian dài, nhà đầu tư sẽ khó đạt hiệu quả cao nếu chỉ tư duy đầu tư trong ngắn hạn.

Đưa ra lời khuyên, bà An cho rằng, khi muốn đầu tư ở khu vực nào thì nhà đầu tư nên chú ý đến vấn đề thanh khoản. Nếu đầu tư vào những khu vực không có thanh khoản cao, sản phẩm kén người mua, nếu bối cảnh thị trường tích cực thì không sao, nhưng khi thị trường khó khăn, khủng hoảng thì rủi ro sẽ rất lớn. Ngoài ra, còn nhiều vấn đề liên quan khác cần lưu tâm như tính pháp lý dự án, vị trí quy hoạch, khả năng tài chính...

DTCK